PERMIS DE CONSTRUIRE :
MODE D’EMPLOI
Ce livret est édité par Strikto pour la formation Objectif bâtir. Il n’est pas autorisé de le reproduire.
Sommaire
I AVANT DE SE LANCER
II FORMULAIRES DE PERMIS ET DÉCLARATION PRÉALABLE
Choisir son type de déclaration
Nécessité de l’architecte : quels cas ?
Récupérer son formulaire
Notices
III LES PAGE DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE
Permis de construire
Déclaration préalable
Notice architecturale et paysagère
Photographies du terrain
Insertion du projet
IV LES PLANS A FOURNIR
Plan de situation
Récupérer le plan cadastral
Plan de masse
Coupe paysagère
Plan de façades
Plan de toiture
V TABLEAU RÉCAPITULATIF DU DOSSIER DE PERMIS
VI REMPLIR LE FORMULAIRE DE DEMANDE
Calculer l’emprise au sol
Calculer la surface de plancher
Calcul de la surface de plancher et de la surface taxable
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I AVANT DE SE LANCER
Le permis de construire tout comme la déclaration préalable sont des éléments qui demandent du temps et un peu de compétences pour être validées.
Il faut savoir qu’un dossier de permis de construire est identique à un dossier de
déclaration préalable à une page près.
La première étape (primordiale), est de savoir exploiter le règlement d’urbanisme qui régit votre terrain (POS ou PLU). C’est grâce à lui que vous allez devoir noter les informations qui vont cadrer votre projet :
● Marges de recul et latérales
● Hauteur à l’égout et au faîtage
● Emprise au sol
● Volumes
● Types d’architecture
● Occultations (volets)
● Matériaux
● [...]
Un bon conseil : faites un compte rendu des règles à respecter sur une feuille A4 que vous garderez près de vous lors de la conception et du montage de votre dossier.
Une fois l’ébauche du dossier montée, faites le valider avant de le déposer. Cela va vous
éviter un retour du dossier. Le mieux étant de faire un rendez vous avec un instructeur du service de l’urbanisme qui effectuera une pré validation. C’est très instructif car il ne dit pas seulement ce qui ne va pas. Il peut aussi vous aider à trouver une solution. Attention, ce n’est pas un architecte conseil.
Si vraiment vous êtes perdu dans le règlement d’urbanisme ou que le style architectural vous est étranger alors tournez vous vers l’architecte conseil. Il saura élaborer le projet avec vous.
Encore une fois attention, ce n’est pas un architecte. Venez avec des questions précises et des propositions au rendez vous.
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II FORMULAIRES DE PERMIS ET DÉCLARATION PRÉALABLE
Choisir son type de déclaration
La grande question! Il est vrai que lorsque l’on est particulier, s’y retrouver ressemble au parcours du combattant. Alors voici les éléments auxquels il faut prêter attention pour savoir si vous avez besoin ou non de déposer un permis de construire.
● En construction neuve, dès lors que vous dépassez les 170m2 d’emprise au sol (moins le garage), il est nécessaire de déposer un permis de construire par un architecte.
● Dans le cas d’une extension, la surface TOTALE (existant + construction prévue) qui dépasse 170m2 de surface de plancher fait l’objet d’un demande de permis de
construire par un architecte SAUF si l’extension fait moins de 20m2 de surface de plancher. Dans ce cas c’est une déclaration préalable (DP) que l’on dépose.
● Le changement de destination est automatiquement frappé du dépôt d’un permis de construire ET d’un architecte peut importe la surface de plancher.
Le changement de destination : transformation par exemple d’un local commercial (magasin…) en logement.
Nécessité de l’architecte
: quels cas ?
Il n’est pas nécessaire de faire appel a un architecte en dessous du seuil de 170m2 d’emprise au sol.
Biensûr il est préférable de faire intervenir un professionnel (architecte, maitre d’œuvre) afin d’assurer la bonne cohérence (technique, pratique, esthétique) du projet.
Depuis le 1er Janvier 2012, il est possible de déposer une Déclaration Préalable pour une
extension allant jusqu’à 40m2 dans les zone urbaines (Ua, Ub, Uc…). Cela ne fonctionne pas pour les autres zones.
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Lorsque que vous êtes concerné par la déclaration préalable et que vous dépassez les 170m2
(en tout), il n’y a pas besoin d’architecte.
Récupérer son formulaire
Formulaire permis de construire http://vosdroits.servicepublic.fr/particuliers/R11637.xhtml
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13406.do
Formulaire déclaration préalable
http://vosdroits.servicepublic.fr/particuliers/F17578.xhtml , cerfa n°13703*03
Notices
Au sein de la notice explicative vous allez pouvoir connaître les modalités pratiques pour le dépôt de votre demande comme :
● la constitution du dossier
● le nombre d’exemplaires à fournir
● Où déposer la demande
● Quand la réponse sera donnée
● Temps de validité du permis ou déclaration préalable
● Formalités à accomplir après obtention du permis...
La notice explicative vous permet de savoir, en cas de construction spécifique, le type de document à remplir pour obtenir votre autorisation de construction.
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III LES PAGE DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET DE LA
DÉCLARATION PRÉALABLE
Permis de construire
●
PCMI 1 PLAN DE SITUATION DU TERRAIN
●
PCMI2 PLAN DE MASSE
●
PCMI3 PLAN DE COUPE DU TERRAIN ET DE LA CONSTRUCTION
●
PCMI4 NOTICE ARCHITECTURALE ET PAYSAGÈRE
●
PCMI 5 FAÇADES ET TOITURES
●
PCMI 6 INSERTION DU PROJET
●
PCMI 7 PHOTOGRAPHIE DU TERRAIN DANS L’ENVIRONNEMENT PROCHE
●
PCMI 8 PHOTOGRAPHIE DU TERRAIN DANS L’ENVIRONNEMENT LOINTAIN
●
ATTESTATION RT 2012
Déclaration préalable
●
DP 1 PLAN DE SITUATION DU TERRAIN
●
DP 2 PLAN DE MASSE
●
DP 3 PLAN DE COUPE DU TERRAIN ET DE LA CONSTRUCTION
●
DP 4 FAÇADES ET TOITURES
● DP 5 ASPECT EXTÉRIEUR
●
DP 6 INSERTION DU PROJET
●
DP 7 PHOTOGRAPHIE DU TERRAIN DANS L’ENVIRONNEMENT PROCHE
●
DP 8 PHOTOGRAPHIE DU TERRAIN DANS L’ENVIRONNEMENT LOINTAIN
Le dossier est constitué de toutes la pages précisées ci dessus pour la partie de l’existant ET du projet.
Voici la notice qui vous explique dans le détail la composition de chaque page : https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=51434&cerfaFormul aire=13406
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Notice architecturale et paysagère
La notice se décompose en 2 morceaux :
1. La présentation de l’état initial du terrain et de ses abords
2. La présentation du projet
Dans chaque partie il est indispensable de décrire :
● Le volet paysager
● L’implantation
● L’architecture
● Les matériaux et coloris
● Les accès au terrain et clôture
Le but ici est d’être le plus précis possible tout en justifiant vos choix.
Le volet paysager a pour but de décrire le jardin avec sa végétation et ses éventuelles modifications. Il faut indiquer s’il y a des massifs, de grands arbres, des essences particulières
de plantées, des allées…
L’implantation est décrite succinctement pour appuyer le plan de masse.
L’architecture en revanche doit être expliquée plus longuement avec les volumes, la composition des ouvertures, la toiture, les matériaux, les couleurs de chaque élément…
Pour le faire correctement commencez de bas en haut par exemple. Il faut que l’on puisse comprendre ce à quoi la maison va ressembler sans regarder les visuels.
La clôture étant l’interface entre le domaine public et le domaine privé, certains règlement sont assez strictes. C’est pour cette raison qu’il faut aussi décrire la clôture dans le détail.
Si le règlement est spécifique à ce sujet et que vous apportez des modifications ou faites un
création, ajoutez une page avec la photo avant et le dessin ou visuel après.
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Photographies du terrain
Il y a 2 pages consacrées aux photos de l’existant. L’une avec des photos proches de la
construction ou du terrain et l’autre avec des photos éloignées.
Dans le premier cas, il s’agit d’identifier le terrain ou la maison et d’en montrer sa nature. Le mieux étant de prendre des photos qui montrent 2 faces de la maison. Je vous recommande un minimum de 2 photos. Si vous jugez que ce n’est pas suffisant ajoutez en de manière à bien comprendre l’architecture de la maison existante.
Pour les photos de l’environnement lointain, il s’agit de se rendre compte des maisons
voisines et de l’impact de la future construction vue depuis la rue.
Ce n’est pas la peine d’aller à 500m. Reculez vous de 2 ou 3 maison, laissez dans le cadre
l’entrée ou la clôture (si c’est sur l’arrière) de la maison.
Insertion du projet
Je ne vous cache pas que c’est bien ici la difficulté de ce dossier.
Dans le cas d’un permis de construire avec un terrain vide, ce sera moins compliqué puisqu’il
suffit de faire un montage de la construction dans une photographie.
En revanche avec un bâtiment existant, dans le cas d’une extension par exemple, c’est plus compliqué.
Il va falloir choisir le point de vue qui correspond à la photo pour calculer l’image si c’est en
3D pour ensuite faire un montage des 2. Et bien souvent on doit faire appel à un logiciel pour
effectuer les retouches de perspective comme the Gimp qui est gratuit.
La Déclaration préalable a 2 pages pour les visuels :
● DP 5 Aspect extérieur
● DP 6 Insertion du projet
Vous pouvez les fusionner en une seule et présenter une perspective + un photomontage par
exemple.
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IV LES PLANS A FOURNIR
Avant de parler du du détail de chaque plan, il faut savoir que le dossier doit être composé de
plans à l’échelle. Il n’y a pas d’échelle imposée. C’est à vous de décider de l’échelle qui sera adaptée à votre feuille pour y montrer un maximum d’informations. Les échelles entre chaque
feuilles peuvent être différentes.
Plan de situation
La première page est là pour annoncer rapidement la nature et la situation du projet. Elle est donc constituée de :
● Plan de situation tiré d’un logiciel de cartographie (maps, mappy…)
● Plan de cadastre tiré du site cadastre.gouv
● Titre (construction d’une maison individuelle de type contemporain)
● Nom du maître d’ouvrage (le vôtre)
● Nom du maître d’oeuvre éventuel
● Numéro de parcelle
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Récupérer le plan cadastral
Première étape, rendez vous sur le site du cadastre
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Seconde étape, éditer les informations cadastrales
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Troisième étape, éditer le plan cadastral
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Plan de masse
Le plan de masse est un plan vu de haut de l’ensemble du terrain et de ses bâtiments. L’optique de ce plan est de visualiser l’implantation de la maison et de ses annexes sur le terrain, ses
dimensions, les dimensions du terrain ainsi que l’aspect paysager.
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Voici ce que l’on doit trouver sur ce plan :
● Bâtiment (hachuré)
● Limites séparatives (limites entre bornes)
● Portail et portillon
● Murs de clôture
● Annexes
● Piscine
● Terrasse
● Puit
● Haies, arbres, massifs
● Bâtiments voisins (si proche de la clôture)
● Références cadastrales des parcelles visibles
Pour dessiner les limites séparatives, il y a 2 possibilités. La première se servir du plan de
géomètre qui possède les cotes exactes. La seconde récupérer le plan cadastral, l’imprimer à la plus grande échelle et mesurer sur papier. Ce n’est pas très précis mais l’essentiel n’est pas là, la mairie ne se focalise pas dessus. A titre d’information, lorsque je n’ai pas le plan de géomètre, je me sers du plan cadastral.
Dans le cas d’un bâtiment existant sur le terrain et d’un bâtiment à construire, il faut préciser sur la hachure bâtiment existant et bâtiment crée et changer le type de hachure pour bien visualiser.
Il en sera de même dans le cas d’une démolition. Il faut hachurer la partie à démolir et préciser sur la hachure “partie à démolir”
Sur le bâtiment, préciser pour chaque toiture la hauteur au faîtage et la hauteur à l’égout.
Le plan de masse sert essentiellement à vérifier si l’implantation de la maison respecte le règlement d’urbanisme (PLU ou POS). Ce sont les marges de “recul par rapport aux voies”,
marges latérales, marges de fond de parcelle […] qui sont vérifiées.
Il faut tout coter sur le plan de masse : la totalité du bâtiment, les ouvertures, du la maison à au moins 2 limites, le terrain, le portail, terrasse, piscines…
N’oubliez pas de faire apparaître le Nord, les coupes (2) et les élévations (façades)
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Coupe paysagère
Le coupe est un plan qui coupe verticalement un objet. Le but du plan de coupe est de visualiser la forme du terrain avec ses pentes et les hauteur au faîtage et à l’égout. Toujours dans l’optique de vérifier la correspondance avec le règlement d’urbanisme.
ATTENTION, la hauteur pour l’égout et le faîtage se mesurent depuis le terrain naturel et non
depuis l’intérieur de la maison.
Le faîtage est la partie la plus haute de la maison. Sur une maison traditionnelle, c’est la jonction entre les 2 pentes de toit. Sur un toit terrasse, c’est l’acrotère qui joue le rôle de faîtage ET
d’égout.
Ce n’est pas la peine de mettre de cotes dans l’intérieur de la maison, ce n’est pas demandé ni dans le permis de construire ni dans la déclaration préalable.
La coupe paysagère doit comporter :
● Clôtures
● Terrain
● Bâtiment
● Terrasses
● Arbres et haies
Il faut aussi spécifier la limite du terrain des 2 côtés, pour permettre de voir si la clôture ou le mur est mitoyen ou non. Pour rappel, sur le plan cadastral, un mur appartenant à une parcelle
est indiqué grâce à un tiret du même côté.
Si vous avez un terrain à peu près plat, inutile de s’embêter à notifier les légères variations. En revanche on n pourra pas s’en affranchir sur un terrain visiblement en pente. Le plan du
géomètre (plan topographique) est indispensable pour obtenir des points de niveau.
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Plan de façades
Les plans de façades et de toiture ont beau porter le même numéro de feuille, ils peuvent s'étaler sur plusieurs feuilles. Le plans de façade est présent pour vérifier la cohérence de la
composition architecturale. Je sais c’est un peu flou.
En fonction de la région, du quartier et du règlement, une certaine esthétique sera demandée.
Comme par exemple des ouvertures plus hautes que larges, des appuis de fenêtres débordants, des linteaux apparents, des volets bois, des fenêtres avec des “petits bois” (trame dans le vitrage)...
Voici ce qu’il ne faut pas oublier :
● Cheminées
● Vélux et lucarnes
● Débords de toiture
● Gouttières et descentes d’eaux pluviales
● Châssis, petits bois et volets
● Linteaux et seuils
● Modénatures
Le plan de façade est en noir et blanc, souvent à l’échelle 1/50e pour bien comprendre l’architecture de la maison. Il ne contient pas de cotes.
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Plan de toiture
Le plan de toiture est assez simple à réaliser. Il faut y faire apparaître les informations suivantes
:
● Cheminées
● Faîtage
● Gouttières
● Châssis de toit
● Lucarnes
● Sens de pente (flèche)
N’oubliez pas que les dimensions d’un vélux par exemple sont identiques en largeur mais différentes en longueur du fait de la pente de toit. Indiquez simplement les dimensions SUR le
vélux.
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V TABLEAU RÉCAPITULATIF DU DOSSIER DE PERMIS
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VI REMPLIR LE FORMULAIRE DE DEMANDE
Calculer l’emprise au sol
L’emprise au sol d’une construction correspond à la projection verticale de son volume.
Document fourni par le site du gouvernement
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Les éléments pris en compte :
● Épaisseur des murs extérieurs de la construction
● Balcons
● Garage
● Débords de toit portés par des poteaux et auvents
● Abris de jardin et abris de voiture
● Rampe d'accès
● Piscine
Document fourni par le site du gouvernement
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Calculer la surface de plancher
Pour obtenir la surface de plancher, on mesure les surfaces de chaque niveau à la fois
closes et couvertes, calculée à partir de l’intérieur, dont on déduit les surfaces suivantes :
● Épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,
● vides et trémies (trou) des escaliers
● surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
● surfaces de plancher pour le stationnement
● surfaces de plancher des combles non aménageables
● surfaces de plancher des caves
● surface égale à 10 % des surfaces de plancher
À savoir : les surfaces telles que les balcons, toituresterrasses, loggias ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface de plancher d'une construction.
Différence entre la SHON et la surface de plancher
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Calcul de la surface de plancher et de la surface taxable
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