Vous avez dit OPCI ?
Cette nouvelle formule de pierre papier a été instaurée en 2004. Elle cohabite
désormais avec les SCPI.
L
es années 2000 sont marquées par
la poursuite de la financiarisation
de la société et la recherche effrénée
de liquidité, notamment de la part
des institutionnels. Autant dire que les SCPI,
placement immobilier de long terme par excellence, ne sont alors pas en vogue. Avec la
complicité du sénateur Philippe Marini, les
professionnels ont donc obtenu la création
d’un nouvel outil : les organismes de placement collectif immobilier ou OPCI.
En théorie, un OPCI peut investir jusqu’à
90 % de son patrimoine en immobilier. Mais,
pour assurer une plus grande liquidité des
OPCI grand public, l’Autorité des marchés
financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu’aux OPCI dont l’actif se compose
au maximum de 65 % d’immobilier. Le solde
étant composé d’actifs financiers, plus faciles
à revendre en cas d’importantes demandes
de rachat. Comme ce placement est un peu
plus orienté vers les produits financiers que
les SCPI, il devrait afficher une rentabilité
moindre. A terme, comptez aux alentours
de 4 %. Preuve que la liquidité a un coût.
Les OPCI
investissent
sur l’immobilier
d’entreprise,
comme les
SCPI. Ils sont
plus liquides,
mais moins
rentables.
Deux formules à la fiscalité très
différente
Le législateur a créé deux formes juridiques
distinctes. Tout d’abord, les OPCI ayant la
forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable,
proches des Sicav. Vos revenus sont alors
soumis au régime des dividendes, comme
pour les actions. Les plus-values, elles aussi,
sont imposées comme celles des actions.
Ensuite, les OPCI fonds de placement immobilier. Cette fois, les gains sont imposables
selon leur origine : obligations, loyers… La
majeure par tie des coupons est toutefois
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 383 / NOVEMBRE 2013
composée de revenus fonciers, taxables à
l’impôt sur le revenu. Le microfoncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus
fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans
l’année. Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant à l’impôt
sur le revenu et soumis aux 15,5 % de prélèvements sociaux. Sinon, vous serez au régime
des frais réels : vous déduirez alors la totalité
de vos charges de vos revenus fonciers. Les
prélèvements sociaux sont là aussi dus au
taux de 15,5 %. La plus-value immobilière
des cessions de titres ne bénéficie que de
l’exonération pour durée de détention. En
cas d’imposition, les gains sont taxables à
un taux forfaitaire de 19 % et aux 15,5 % de
prélèvements sociaux, après déduction d’un
abattement par année de détention. Mais celui-ci diffère selon qu’il s’agit de l’impôt ou
des prélèvements sociaux. Pour échapper à
la fois au fisc et aux prélèvements sociaux,
il faut attendre trente ans !
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